[스크랩] 내집마련- 부동산 버블과 시장 전망에 대한 냉정한 분석이 필요합니다.

 

많은 분들이 내집마련을 꿈꾸시지만..

부동산 시장이 한겨울보다 더 심하게 얼어 붙었고 앞으로의 전망이 매우 불안한 수상한 시절이죠..

 

내집마련의 꿈이 있다면, 주택 구입에 앞서 부동산 거품의 실체를 정확히 알아야 합니다.

내집마련의 꿈이 더 나은 삶을 누리기 위해, 더 행복해지기 위한 목적이라면 더더욱...

거품의 실체를 알아야 주택의 실제 가치와 적정가, 앞으로 부동산 시장의 전망을 알 수 있고 리스크와 손실을 피할 수 있습니다.

 

보통사람들이 살면서 구입하는 것 중 가장 비싼 소비재인만큼 주택을 구입함으로 얻을 수 있는 것과 잃는 것, 리스크를 꼼꼼히 냉정하게 분석하고 합리적인 선택을 해야합니다.

 
 

 

- 주택을 구입하면, 주택 구입비와 세금(취득세, 등록세, 보유세), 대출비용이 발생합니다.
세금을 포함한 주택 구입비와 구입 후 이자, 세금 등 지속적으로 발생할 비용을 다른 투자상품에 투자했을 때의 기회비용을 생각해 보아야 합니다.

 

- 주택 구입으로 경우 얻을 수 있는 것은 안정적이고 만족스러운 삶의 기반 유지와

2년마다 전세금 상승에 대한 불안, 잦은 이사로 인한 번거로움과 불편함, 주기적으로 발생하는 이사비와 부동산 중개수수료 등 만만치 않은 비용 지출, 또 더러 겪게되는 집주인으로 인한 스트레스에서도 해방될 수 있겠죠.^^

 

- 투자목적과 거주목적

버블이 심각한 상태에서 거래조차 실종된 주택은 이미 재테크로써의 매리트가 없어진지 오래입니다. 정보면에서 앞섰던 투기자들은 노무현 정권 말기에 이미 '아파트 재테크 시대는 끝났다.'고들 말하며 아파트를 정리하고 거액의 시세차익을 남기고 떠났습니다.

투자, 투기 요소가 사라진만큼 주택의 실제 가치에 따른 적정가로 회귀하리라 예측할 수 있습니다.

 

 

 

* 부동산 거품 관련 정보들을 모아봤습니다. 아고라 윤상원님의 글을 인용했습니다. *

  
 

< 부동산 시세, 어두운 전망 >

  

주택 가격의 시세를 결정하는 요소는

 

건설비, 땅값, 주택 나이와 남은 수명, 지역인프라, 주거환경, 교육환경, 교통조건,

 

인구의 집중과 분산(수도권과밀화), 공급 대 수요, 인구 증감, 주택 구입 능력이 있는 수요자의 증감,

금리와 경제상황, 소득과 주택가격의 간격

 

그리고 투자, 투기 요소인데   

 

우라나라는 막무가내식 개발과(재개발 뉴타운, 재건축, 고층 아파트 등) 투기 조장으로 부동산 가격이 미친듯이 폭등했죠. 현재 가격이 소폭 하락했지만 아직도 거품이 많이 끼어있습니다. 그러니 거래가 실종된 거겠죠...

 

막무가내식 개발로 주택 공급은 대폭 늘었지만 주택 수요는 점점 줄어들 전망입니다.

 
- 지난 2005년부터 2010년 동안 전국의 주택 숫자는 13.12% 늘어난 반면 인구는 2.75% 증가하는 데 그쳤습니다.

- 주택을 가장 많이 구입하는 연령대인 40대초반 인구는 수도권의 경우 2012~2014년에 정점을 찍는다고 합니다.

- 베이비부머 세대들이 은퇴에 접어들었고...
- 이제 가계들의 주택 구입 여력이 없는데다...

- 가계빚이 1000조에 육박...

- 저출산으로 주택구입 수요가 줄어든데다 지나치게 비싼 가격때문에 주택구입 능력이 없어...

- 미분양 아파트 100만채

- 수도권 과밀화 50%는 대한민국이 세계에서 유일한데 과연 이런 비정상적인 과밀화가 앞으로 언제까지 유지될 것인가...

- 주택이 필요없는 계층과(독거노인, 독신자 등) 주택구입 능력이 없는 극빈층이 30~40%를 차지합니다.

 

  

 

< 충격적인 아파트 건설비의 진실 > 

아파트는 얼마전까지는 투기, 투자 대상이었지만 지금은 자동차처럼 소모품으로 인식이 전환되고 있습니다.

 

아파트 평당 건설비는 100만원 이하부터 ~ 200만원대로 알려져 있습니다.

 

다음은 대한 시공기술사 협회에서 발표한 아파트 시공 단가입니다.

철골조 초고층 아파트(32평형 기준) : 2010년 기준.

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1) 철근콘크리트공사 : 자재비 43,930원 / 인건비 24,750원 / 계 68,680원

2) 철골공사 : 자재비 143,590원 / 인건비 97,430원 / 계 241,020원

3) 조적 및 판넬공사 : 자재비 47,920원 / 인건비 10,030원 / 계 57,950원

4) 미장공사 : 자재비 6,030원 / 인건비 28,410원 / 계 34,440원

5) 소계 : 자재비 416,310원 / 인건비 190,750원 / 계 607,060원

6) 공과잡비 : 151,940원

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총계 : 평당(3.3㎡) 759,000 원

VAT (10%) 미포함, 마진 미포함, 순수 원가

 

 

다음은 하남시 아파트형 공장 건설 분양가입니다.

아파트형 공장은 아파트보다 건설비가 30%이상 더 드는데도 평당 400만원에 분양했습니다.

* 일반시세보다 80%인 보금자리 주택도 건축비나 실제 가치를 따져봤을 때 많이 비싼 편입니다. 즉 버블이 많이 끼어있습니다.*

 

 < 하우스푸어>

 단독의 경우 평당 2~300만원인데 대지지분이 적고 평당 건축비도 더 저렴한 아파트가 더 비쌉니다.

 

아파트는 건설계의 피라미드 매트릭스 시스템이라 중간 마진이 붙고 또 붙고

(시행사 → 은행 PF → 시공사 → 도급 → 하도급→ 하청→ 재하청 → 분양 대행사 → 수 분양자.)

 

아파트, 재건축, 뉴타운으로 어마어마한 이윤을 남기는 건설사와

대출이자로 배불리는 은행과 단합하고

정부와의 커미션, 조중동 등 보수언론이 홍보하고 투기자본이 참여한..

 

이 시기에 무리한 대출을 받고 부동산에 투자한 분들 중 상당수가 하우스푸어가 되었습니다.

하우스푸어는 김광수연구소의 분석에 따르면 약 200만명으로 추산하고 있지만

이 수치는 연립주택이나 단독주택 미포함, 2006년 고점 대비로 평가해 집이 하락한 경우만 통계낸 수치입니다.

현대경제연구원에 따르면 하우스푸어는 546만 1000명입니다.(156만 9000가수)

   
 < 주택의 수명과 감가상각 >

 

국내 주택의 평균수명 -> 공동주택(20.5년) : 연립주택(18.7년), 아파트(22.6년) 연립주택(18.7년)

                                     단독주택(32.1년)

미국(103년), 프랑스(85년), 독일(79), 일본(30년)입니다.

 

한국의 주택의 수명이 짧은 것은 구조적 수명보다는 주로 주거환경 불량과 수선비 등 경제적 이유, 미관 및 설비문제 등의 설비 또는 사회적 수명입니다.

콘크리트의 수명은 보통 100년이지만, 건물내부의 배관과 배선 등이 노후되기 때문에 우리나라에서는 대체로 3~40년이 지나면 수명이 다합니다.

 

단독주택은 벽돌로 외벽을 한번 더 쌓기 때문에 2중 외벽이라 아파트보다 수명이 더 깁니다.

건축물의 골격은 유지하고 외장, 내장, 설비, 세대 내외부 가변성이 용이하고 리모델링이 쉽도록 건설하여 건물의 수명을 대폭 늘리는 방식이 도입되고 있습니다.
2012년부터 서울시에서 지속가능한 공통주택 제도 시행해서 공동주택 평균수명 100년 이상을 목표로 하고 있다고 하네요.

  
 

주택은 자동차처럼 수명이 있는 소모재이기 때문에

 

자동차처럼 처음 구입했을 때 최고가, 그리고 남은 수명에 따라 점차 가격이 내려가는 것이 정상입니다.(감가상각)

 

분양가부터 버블이 잔뜩 끼어있는데 가격이 점점 하락하지 않고 큰 폭으로 올라갔다면 그만큼 버블이 더해졌다고 보시면 됩니다.

 

아파트는 30년 후(최장 40년) 철거하게 되어 부동산으로써의 가치가 사라져 버립니다.

아파트 거품을 지탱해온 재건축은 새로 짓는 비용보다 훨씬 많이 들고 건축 기간도 길기 때문에 (평균 8~10년) 재건축 비용만큼의 투자 메리트가 없으면 재건축이 아예 이루어질 수 없지요.

 

아파트의 경우 대지 지분에 대한 소유권이 없고 사용권만 있어서 권리를 행사 할 수 없는데다

철거할 때 고액의 철거비용까지 부담해야 합니다.

 

(단독을 허물 때 1층의 경우 평당 40만 원. 3층의 경우 평당 60만 원 정도, 15층 넘어 가는 아파트는 철거비가 기하급수적으로 늘어 최하 평당 180만원 정도입니다.)

 

즉 수명이 다한 아파트는 부동산으로써 아무런 가치가 없고 그나마 가진 대지지분에서 값비싼 철거비용 지불을 지불해야 합니다.

(대지지분 : 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나눠 등기부에 표시되는 면적)

 

 

노후된 고층 아파트의 최후는 도시흉물/도시슬럼화/환경문제를 야기하는
처리비용이 비싼 폐기물

 

40년차 무너진 홍콩 아파트

고층 아파트는 신흥경제개발 시기 부의 상징으로 등장해 부유층/중산층의 주거공간으로 인기를 누리다가 퇴물취급 받으며 사라집니다.

 

한때 부유층의 거주지이자 상징이었다가 저소득층 거주지로 전락하고 짧은 수명에 비싼 철거비용 지불, 폐기물이 환경문제가 되어 골칫거리가 됩니다.

 

우리보다 일찍 아파트문화가 시작되었던 국가들은 이미 이런 과정을 거쳐 갔습니다.

현재 아파트에 거품이 많이 낀 나라는 아파트 후발 주자인 한국과 중국 밖에 없습니다.

 

출처 : 가장 빠른 정보망!!

글쓴이 : 강자의눈빛 원글보기

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